房产抵押贷款的利率范围（如2.4%-4.8%）是根据多种因素综合确定的，以下是其确定方法及影响因素：

一、利率确定的基础

　　房产抵押贷款的利率通常基于央行的基准利率或贷款市场报价利率（LPR）进行浮动。例如，2025年部分银行的经营贷利率最低可至2.45%，这是基于LPR下调后的结果。

二、影响利率的主要因素

　　（一）市场利率水平

　　市场整体利率水平是影响房产抵押贷款利率的主要因素之一。如果市场利率上升，房产抵押贷款的利率也会随之上升；反之亦然。

　　（二）借款人资信状况

　　信用记录：信用记录良好的借款人通常可以获得更低的利率，因为银行认为他们的偿还能力更强。例如，信用记录良好且负债率较低的借款人，可能获得较低的利率。

　　收入水平：收入水平越高，还贷能力越强，贷款风险越低，从而贷款利率也越低。

　　个人基本信息：学历、职业、婚姻状况等也是银行审批贷款的重要参考因素。一般来说，单位好、已婚、学历高等人群属于优质客户，可以享受较低的利率。

　　（三）抵押物价值

　　抵押物的价值是决定贷款利率的重要因素之一。通常情况下，抵押物价值越高，贷款利率越低，因为抵押物价值越高，银行风险就越小。例如，房产价值受地理位置、周边设施、房产户型、面积、房龄等多方面因素影响，具体以评估机构出具的报告为准。

　　（四）贷款期限

　　一般来说，贷款期限越长，贷款资金的回收速度越慢，贷款风险也随之增加，贷款利率也会相对较高。

　　（五）贷款机构政策

　　不同银行或金融机构的贷款政策不同，利率定价也会存在差异。例如，农业银行个人房产抵押消费贷款最低可享同期LPR，而平安普惠宅e贷年化综合成本为10%-23.9%。

　　（六）政府政策和监管

　　政府的货币政策和监管政策也会对房产抵押贷款利率产生影响。例如，2025年1月1日起，多家银行经营贷利率迎来新一轮下调，最低可至2.45%。此外，存量公积金贷款利率也迎来下调，首套5年以上利率降至2.85%，二套5年以上利率降至3.325%。

三、利率计算方法

　　贷款利率的计算还与还款方式有关。例如：

　　等额本息：每月还款金额固定，利息计算公式为：

　　每月还款额=(1+月利率)还款月数−1贷款本金×月利率×(1+月利率)还款月数​

　　总利息 = 还款月数 × 每月还款额 - 贷款本金。

　　等额本金：每月偿还固定的本金，利息根据剩余本金计算，总利息计算公式为：

　　\text{总利息}=\frac{(\text{还款月数}+1)×\text{贷款额}×\text{月利率}}{2} \][^113^]。

　　先息后本：在借款期限内每期只偿还利息，最后一期偿还本金和最后一期的利息，利息计算公式为：

　　\text{贷款利息}=\text{贷款本金}×\text{年利率} \][^113^]。

　　综上所述，房产抵押贷款利率的确定是一个综合考量多种因素的结果，包括市场利率水平、借款人资信状况、抵押物价值、贷款期限、贷款机构政策以及政府政策和监管等。